Promo
Главная > Публикации > Способы расчетов при купле и продаже жилья

Способы расчетов при купле и продаже жилья

               Заключая договор купли-продажи жилого помещения, для сторон договора становится важным (особенно для продавца), чтобы передача денежных средств по договору была осуществлена без лишнего риска и в полном объеме. Конечно, наилучшим вариантом для осуществления прав является вариант привлечения к сопровождению сделки адвоката по гражданским делам, который проследит за тем, чтобы не были нарушены права и интересы стороны сделки. Лучше нанимать адвоката, работающего в этой области, и в этом регионе, т.е. для сопровождения сделок в городе Москве, лучше всего подойдет адвокат по гражданским делам, работающий в городе Москве.

      Но, если по каким-либо причинам нанять адвоката не предоставляется возможным, то ниже публикую рекомендации как защитить свои интересы при расчете по договору купли-продажи квартиры, поскольку вопрос о безопасности и надежности расчетов – это один из главным.

      Мой опыт адвоката, занимающегося гражданскими делами, свидетельствует о том, что для того, чтобы без неприятных последствий, без лишних стрессов купить или продать недвижимость необходимо применить максимально надежные способы расчетов.

      При покупке недвижимости возможны следующие способы взаимных расчетов сторон договора:

1. расчет наличными из рук в руки,

2. расчет наличными через арендованную банковскую сейфовую ячейку,

 3. безналичный расчет через банковский аккредитив,

 4. расчеты через банковскую ячейку с использованием векселей.

      Итак, расчет наличными из рук в руки – самый простой и, в то же время, опасный способ расчетов, особенно, когда передаются большие денежные суммы. Тут от мошенничества никто не застрахован. Встречаясь с покупателем и забирая большие суммы денег, продавец рискует, как получить поддельные деньги, так и не получить всю сумму полностью.  Риск становится меньше, если деньги передаются в присутствие нотариуса с оформлением  нотариально заверенной расписки. Но сразу появляются другие  проблемы – стоимости нотариального удостоверения передачи денежных сумм и перевозки денег. Далее, если расчет происходит до регистрации сделки, то покупатель рискует остаться без денег и без квартиры, если по каким-то причинам сделка не будет зарегистрирована. Стороны договорить производить расчет после совершения сделки – тогда рискует продавец, так как после регистрации сделки квартира ему уже не принадлежит. Восстановить «статус-кво» можно через суд, но это дополнительное нервы, деньги и время.

      Расчет наличными через арендованную банковскую сейфовую ячейку является самым распространенным способом. Он удобен и относительно безопасен. Покупатель арендует у банка денежную ячейку, в которую в присутствии продавца и банковского служащего закладывает требуемую денежную сумму. Только после того, как продавец предъявит банку все оформленные документы на квартиру, он получает ключи от ячейки, из которой может забрать деньги. Обычно для получения денег необходимо показать документы, подтверждающие переход права собственности на квартиру к покупателю.

 

Банковские ячейки представляют собой металлические боксы, предназначенные для хранения вещевых и денежных ценностей, находящиеся в отдельном депозитном хранилище под защитой охранных систем банка. Даже если банк станет банкротом, клиенту не грозят риски, связанные с этим, он получит свои деньги полностью и сможете переместить их в другой банк. Банк не вправе разглашать сведения о том, что вы пользуетесь банковской ячейкой, в том числе не имеет право сообщать об этом налоговой инспекции. В договоре с банком об аренде банковской ячейки стороны оговаривают все условия доступа к ячейке.

      Банк также предоставляет в распоряжение клиентов специально приспособленное и охраняемое помещение для переговоров, где имеются в наличие детектор валют и счетно-денежная машинка.

      Новым способом расчетов является безналичный расчет через банковский аккредитив. Этот способ аналогичен использованию банковской ячейки, за исключением того, что операции проводятся с безналичными суммами. Роль банковской ячейки выполняет аккредитивный счет, который открывает покупатель и на который он переводит всю сумму денег. Процесс получения денег продавцом тоже подразумевает предоставление всех необходимых документов по договору купли-продажи.

      И последний самый новый способ расчетов - расчеты через банковскую ячейку с использованием векселей.  Расчеты через банковскую ячейку с использованием векселей производятся в присутствие юриста или агента, что уже гарантирует безопасность и честность сделки. Данный способ позволяет проводить расчеты по цепочкам сделок, разбивать сумму на любое количество векселей. При возникновении каких-либо неприятностей легко проверить по банковским документам всю цепочку расчетов (в том числе и в суде).

      Схема следующая: продавец и покупатель открывают в банке рублевые  или валютные счета до востребования. Покупатель недвижимости заключает договор с банком на аренду индивидуальной сейфовой ячейки. В договоре аренды предусматривается ряд условий, в том числе правила допуска к арендованной ячейке вторых лиц. Покупатель в течение определенного периода времени не имеет права одностороннего доступа к ячейке. Более того – по условиями договора аренды вынуть содержимое сейфа могут либо продавец с уполномоченным представителем (агентом или  юристом, курирующим сделку), либо покупатель с этим же представителем, либо все трое вместе. Но ни в коем случае не в одиночку. Еще одним условием является наличие соответствующим образом зарегистрированного договора купли-продажи квартиры на имя покупателя, находящейся по адресу, указанному покупателем.

      Далее, покупатель кладет на открытый им счет денежные средства (валюту или рубли) и потом приобретает на деньги с этого счета банковский вексель (валютный или рублевый) на предъявителя. В присутствии уполномоченного представителя и продавца покупатель закладывает вексель в сейфовую ячейку и закрывает ее. После этого начинают действовать условия, оговоренные в договоре аренды ячейки.

      После получения зарегистрированного договора купли-продажи покупатель и продавец заполняют и подписывают акт передачи продавцу ключа от сейфовой ячейки. Потом продавец с уполномоченным представителем или все трое, предъявив соответствующие документы работнику банка, проходят к сейфовой ячейке, где продавец вскрывает ее и изымает вексель, заложенный туда покупателем.

      На последнем этапе продавец погашает вексель в банке, и денежные средства в этот же день переводятся на открытый им счет.

      При невыполнении условия о предоставлении зарегистрированного договора купли-продажи покупатель по окончании оговоренного временного интервала в присутствии уполномоченного представителя забирает из сейфовой ячейки вексель и погашает его в банке точно так же, как было сказано выше.

© Токунова Г.А., 2012